连日来，随着中央层面明确提出房地产去库存和各地纷纷解除房地产限购，户籍制度的大幅松动也引起了广泛关注。

　　户口，再一次被赋予抢人口、托楼市的光荣任务。

　　现在似乎已经形成了这样一种预期，也许在不久的将来，无论买不买房、无论是否属于高学历人群，在全国绝大多数城市都可以直接落户了。

　　“零门槛”即可落户，是不是意味着户口不值钱了?对房地产又有什么影响?

　　房地产去库存倒逼新一轮户籍放松

　　事实上，早在5年前，国家层面就表态放开一般城市落户限制，三四线城市、弱二线城市，开始集体奔向“零门槛落户”时代。

　　去年，中央多部门出台新政，提出放开放宽除个别超大城市外的落户限制，完善城区常住人口500万以上的超大特大城市积分落户政策。这一轮房地产去库存对户籍制度形成了又一波冲击。明面上对落户的限制，除了几个一线城市和极少数特殊地方之外，已经几乎不存在了。以南京为例。5月11日，南京宣布“买房即可落户”，规定只要在南京市城镇地区拥有合法稳定住所(即取得合法产权住房)，就可以申请本人户口迁入该住房，而且配偶、未婚子女、父母(超过法定退休年龄或已办理退休手续)也都可以申请办理户口随迁。这个力度是相当大的。以前很多地方虽然说降低了落户条件，但是实际上还是设置了一定的学历门槛、社保门槛的，而且只针对个人，配偶、子女和父母通常不能一同获得户籍。另一个有代表性的城市是杭州。2023年7月，浙江省政府办公厅宣布进一步放宽农业转移人口落户条件，试行以经常居住地登记户口制度，落实合法稳定住所(含租赁)落户及配偶等直系亲属随迁政策，但是杭州除外。到了2024年5月9日，杭州市宣布，在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格，而且规定在本市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可以申请落户(实施细则尚未出台，但是至少会在现有的积分落户框架内大幅提高自有产权住房的赋分权重，从来相当接近于恢复购房落户)。很显然，户籍制度这一轮放松，与房地产去库存密不可分。根据诸葛数据研究中心不完全统计，截至5月9日，全国有50多个城市放松了房地产限购，成都、杭州、佛山、东莞、厦门、南京、苏州等22个大城市均宣布全面取消限购。一线城市则局部放松限购，如北京放松了五环外限购、深圳缩短非户籍人群的社保缴纳年限、广州放开了120平方米以上住宅的限购。目前，只有上海、北京、深圳、广州、天津和海南仍保持了限购政策。然而，放开限购之后，各地房价仍然跌势不止。因此许多地方又祭出了购房落户这一招，试图吸引更多人买房，以实现房价软着陆。租房落户说到底也有类似的目的。如果能够吸引更多人，那么显然会有助于支撑房地产需求。

　　“户口”的含金量来自“物以稀为贵”

　　购房落户和租房落户这两种户籍政策，虽然都是用来“抢人、托楼市”的，但是就房地产去库存这个目的而言，购房落户的效果可能不一定有想象中那么大，长远来看甚至可能还不如租房落户的效果。

　　这种说法初看上去有点违背常识。原因其实并不复杂：户口的含金量，可能主要体现在限购时期的买房资格上面，现在既然不限购了，那么买房送户口这个“大福利”，就有些打折扣了。在宏观层面上，中国户籍制度一直在改革过程当中，虽然仍然没有实现完全平等，且户籍身份仍然与医疗、社保、入学等重要民生问题相关，但是总体方向一直是降低户籍身份与非户籍身份在各类待遇上的差异，让医疗、教育、社会保障等资源逐步与户籍脱钩，因此户口本身的福利含金量这些年来一直在下降。再来看购房落户政策可能针对或者可能起到作用的群体。在首付比例和房贷利率双双大幅降低之后，购房压力无疑有所减少，从而降低了刚性住房需求者的“上车”难度。但是，购买难度的降低，并不能直接改变购房意愿。因为当人们对收入增长的预期没有变化(甚至预期收入还有可能下降)的情况下，贷款加杠杆购房的意愿不会增强太多。更何况现在房产资产已经占到了居民家庭财富的70%以上，除非有明确的价格上涨预期，普通人的购房意愿是不会明显增强的。从目前的15%首付比例来看，杠杆率已经达到了6倍多，如此高的杠杆率，似乎提供了比较好的“上车”机会，此时最纠结的可能是购房预算在3百万以上、1千万以下的人群，即通常所说“改善”层。因为即便用满了杠杆且30年还贷，每个月也仍然需要还贷两三万元甚至更多，即便不考虑这30年里的生活质量会不会下降，似乎风险也不小。因此，有两类房子，即房价足够低的房子，或者房价足够高的房子(位于核心城市的核心地段、保值增值性和流动性都很好的房子)，在这次房地产去库存中可能会率先受益。前者面对的预算最紧张的刚需群体，后者面对的是以投资为目的的高净值群体。这样看来，购房落户政策，在一定程度上可能会落空，或者换句话说，原来想买的自然会买，原来不想买的也不会因为现在可以落户了就去买。原因前面说了，只有当户口与购房资格挂钩时，它的含金量才是高的;而当户口可以随房子附送时，它反而变成购房决策中一个不太相关的因素了。另一个因素是，在前些年的限购时期，真的想获得某个城市的户口，或者试图通过获得户口来取得购房资格的人(无论最终目的是投资房地产，还是解决教育、医疗等问题)，很多都已经如愿以偿了，因为除了北京之外，即便是上海，要取得户口实际操作起来也比以前容易多了，真的有心去拿，很多普通人也有机会的。除了对高学历人才的优惠政策之外，上海还有一个“急需紧缺人才职业目录”，现在已经扩大到了100项，只要在目录内且拥有相应的证书，就可以走特殊人才引进通道，直接落户上海，包括保育师、家政服务员、养老护理员都有资格。

　　户籍管理”在全球常见，只是要降低获得“户口”的门槛

　　在2021年，我们很可能已经见证了我国房地产的历史性大顶。大多数人一般关注房价有没有下降，但是其实成交金额更能说明问题。2021年，我们房地产的总销售额为18万亿元，2022年下降为13万亿元，2023年进一步下降为11万亿元，2024年第一季度大约为1.9万亿元，年化后大约为8万亿元(当然在史诗级楼市新政出台后，情况想必会有所不同)。

　　房地产总销售额如此长时间、大幅度的下降，是1998年房改以来的第一次。对于房地产的这个历史性顶部，现在从官方到民间可能已经达成了一个基本共识。在这种情况下，对于普通个体购房者来说，考虑到自身收入提高的前景并不明朗，风险偏好明显提高的可能性并不大。尽管仍有一些房产，即核心城市的核心房产，仍有价格上涨的预期，但是有能力购买那些房产的人，显然不属于需要专门出台刺激政策的对象，更何况许多核心区域至今仍然处于限购当中。用一句话来总结，就是当普通人预期自己未来没有多少钱、预期房价可能不会上涨的时候，他们的风险偏好不会提高，最多只能保持不变，无论出什么政策，可能都不会买房子。这时要改变风险偏好，就可能需要外部的推动。当房地产历史性大顶已经出现这个共识形成之后，对房地产的需求，可能就以居住为主了。这需要人口来支撑，从而让人们把目光再一次聚焦到放松户籍制度上来。也许，这次房地产去库存打开了推进租房落户的时间窗口。近年来，《国务院关于进一步推进户籍制度改革的意见》等一系列户籍制度改革政策性文件陆续实施，《国家人口发展规划(2016—2030年)》也提出要加快户籍制度改革，实现以人为核心的城镇化。2021年3月，十三届全国人大四次会议通过了“十四五”规划所提出的深化户籍制度改革的方案，放开放宽除个别特大城市以外的落户限制、试行以经常居住地登记户口制度。然而，从2016年开始，常住人口城镇化率与户籍城镇化率之间的差距开始由缩小转为扩大，至2020年，两者差距已高达 18.49个百分点，不仅未能实现《国家新型城镇化规划(2014~2020)》提出的与2012年相比缩小2个百分点左右的目标，两者差距还扩大了1.19个百分点。这意味着数以亿计的人，工作和居住的地点是与他们的户籍分离的，这些人当中，也许有相当一部分是愿意落户的。浙江等省市已经开始试点以经常居住地登记户口制度，但是进展并不太快。这一次房地产去库存，也许为加快推进以经常居住地登记户口制度(即租房落户)提供了机会。

　　(贾拥民：均衡研究所学术顾问，浙江大学跨学科中心特约研究员)