面对房地产投资增速持续下跌，中国政府终于又一次打开了政策“救市”的魔法盒子。政策魔法短期内可能将对买房者产生心理影响，这相当于给卖房者创造最佳良机。

　　高房价实质沦为投资游戏

　　面对房地产投资增速持续下跌，中国政府终于又一次打开了政策“救市”的魔法盒子。3月30日，五部委先后下发通知，在购房首付、二手房首付以及营业税上作出调整。此举被市场普遍认为政策力度超出预期，且为史上最宽松的政策。

　　此前，包括各地限购、限贷的放松以及货币政策降息降准，这些救市之举，不仅没有让楼市回光返照，反而，最终均以惨淡收场。尤甚的是，今年1-2月份，全国住宅销售面积和销售额双双呈现“两位数”负增长。其中，住宅销售面积下降17.8％，比去年全年跌幅扩大8.7个百分点；住宅销售额下降16.7％，跌幅扩大8.9个百分点。与此同时，高频数据显示3月份销售并未有所改善。

　　其实，之所以诸多政策仍难阻楼市的下滑，就是中国楼市已被过度透支需求，特别是购买力。于是，要么降低门槛，要么锁定真正有购买能力的人群。

　　虽然公贷首套房首付降为2成，但是实际上首付款并非购买力的唯一衡量指标，后续月供才是关键购买力。月供与工资的匹配性才是银行放贷的门槛。因此看似买房门槛降低了，杠杆比例放大了，其实不然，毕竟首付款和后续还贷是此消彼长的关系。

　　于是，当前的高房价实质上沦为精英层次的击鼓传花游戏。然而，犹如股票投资价值所在，投资的核心在于具有垄断且稀缺性标的物。显然，目前的房地产已毫无稀缺性可言。金融危机后的救市，就是因为楼市稀缺性（供应不足）存在，稍微改变预期，楼市就立竿见影。可见，如今所谓的房价投资属性已大为降低。

　　乘势卖楼是最佳时机

　　新增居民中长期贷款与个人按揭贷款来源：光大证券政策魔法可能将对买房者产生心理影响，这相当于给卖房者创造最佳良机。首先，即便楼市房价有望迎来反弹，但是几乎没有分析师认为楼市下行的大格局据此发生变化。比较容易理解的是，今年GDP增速下调至7%，无疑默认了房地产投资增速的放缓趋势。在房地产投资增速沦为个位数时代，房价又能涨多少呢？

　　其次，极端假设今年房价涨幅将达到10%。但是10%的收益率甚至还不如目前的互联网金融投资收益。尽管互联网金融存在一定的风险，但是部分互联网金融以第三方资产托管、保险为模式大大降低了风险。对于已通过资金杠杆比例买完房的投资者，与其承受房价下跌诱发的杠杆风险，还不如脱手追求更具有稳定其它渠道的投资收益。

　　另外，股市的资金虹吸效应，带动居民和企业资产配置发生显著变化，无论居民和企业的自有资金，还是通过融资得到资金，配置房产意愿均有所下降，而通过各种渠道进入股市意愿显著上升。房地产开发资金来源中自有资金部分已经在今年1-2月同比下跌3.4%。

　　再次，政策救市的弹药打的差不多了。如上述分析，资金杠杆比例放大并不意味着刚需族买房门槛就降低了。在购买力透支背景下，未来政策进一步救市的重点依旧将落在真正具有购买能力上。假如二套房的首付再次降低，实质无异于宣告楼市再次进入投机时代。投机时代将有引发两方面的问题：一是，房价过高，沦为精英层次的游戏。二是杠杆比例被放大的风险。

　　其实，政策托市只是为体制机制改革赢得时间和空间必然结果。通过缓跌来释放房地产泡沫风险，更符合政策的逻辑，而非启动新一轮房地产泡沫。■