2011中央经济工作会议明确提出，要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。与此同时，会议着重强调要继续推进“房产税改革”，而已经在上海、重庆两地试行的房产税征收工作将有可能会在其他城市逐步展开，房产税与百姓的生活越来越近。备受争议的“房产税”征收工作如何推进？如何执行？如何让百姓可以更好的接纳？个人有几点看法与大家探讨。

　　现状：房产税试点收效甚微、调节作用有限

　　自2011年1月28日起，上海和重庆作为首批房产税改革试点城市，开始对部分个人住房开征房产税。在试行的近一年时间里，上海认定应征房产税的住房约七千多套，数量较少，而重庆房产税试行以后，虽然有数据显示，高档楼盘访客量下降了30%～50%，高档商品住宅成交量下降4个百分点，抑制了投资和投机性消费，但房产税征收额仅在1～2亿之间，金额也不算高，与征收房产税的初衷有差距。两地试点收效甚微，个人认为其原因及存在的问题表现在如下几方面：

　　首先，改革试点的房产税征收对象，即税源受限。上海房产税的征收对象为本地户籍新购二套及外地户籍新购住房，并配以人均60㎡(含)的免税额，而在限购令的影响下成交有限，符合标准的征收对象更少；重庆房产税的征收范围更窄，主要针对面积在180㎡以上的独栋别墅(含存量及增量)、个人新购100㎡以上的高档住房及同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套房子，征收对象数量有限，导致其税收金额不高。

　　其次，“限购、限贷”等楼市收紧政策同步进行导致房产税试点城市效果不明显。上海、重庆都是实行限购令的城市，在各城市限购政策细则的影响下，楼市买卖均出现低迷，成交量降低，许多有可能成为房产税税源的住宅项目不能实现成交或成交周期加长，导致房产税试点城市效果有限。

　　第三，房产税牵涉不同群体利益，推进难。房产税的征收对象是房屋，个人拥有的房产越多，缴纳税金越高。而在北京等大中城市，拥有多套房产的本地及外地官员、企业老板等人群比比皆是，房产税的征收必然涉及到各不同群体的利益，其推动的阻力也就更大。

　　第四，房产税对房价调节的作用预期过高。房产税改革试点，主要是促使财税体制更加完善、房地产市场更加健全，进而长期促进房地产住宅市场的理性回归，其对于房价的调节会起到一定的作用，但是作用有限。

　　推进房产税征收工作的建议

　　对象：由“增量房”向“存量房”过渡

　　目前试点城市重庆的房产税征收对象虽包含增量及存量房，但仅针对别墅，其他高档住房等产品均是针对增量房产征收；另一试点城市上海则主要针对新增房产征收。要真正的促进房产资源的调节，实现房价下调，房产市场的理性回归，房产税的征收税源应逐渐的扩大，从“增量房”向“存量房”的过渡是必然也是必须的。

　　个人建议在已经试点的重庆、上海可以适当扩大征收对象的范围，家庭二套及以上的增量、存量住房全部划在征收范围内；同时，重庆的征收对象也不仅仅局限在别墅、高档住宅等产品，应扩大至投资投机数量最大的普通住宅。

　　在限购令的打压下，多年来房产投资投机的暴利时代必将结束，住宅产品要回归其基本的“居住”属性。房产税的征收对象由增量房向存量房过渡，让占有房产多的人交更多的税，一定程度上有利于调节住房资源，打击房地产市场的投资投机需求。

　　范围：增加试点城市

　　上文对已经征收房产税的“上海”、“重庆”两试点城市做出扩大征收对象范围的建议，而在房产税增加试点城市的推进方向上，建议：一方面，选择投资投机活跃的城市，通过征收房产税，促使一部分空置房屋进行买卖或租赁的交易，实现房产资源的调节；另一方面，鉴于未来房产税将向全国推广征收，可以考虑选择一些房价相对较高的中小城市来做试点，虽然投资投机需求相对较弱，但可考察社会对征收房产税的承受力，通过多方试点，积累适合我国国情的房产税经验。

　　政策：房产税的推进与限购令的退出相衔接

　　房地产市场过热，“限购”、“限贷”等紧缩政策于2010年4月应势出台，通过“限购令”等宏观调控手段抑制房地产市场价格的过快上涨，但同时也造成整个房地产行业的低迷，而与房地产行业相关的建筑、装修等上下游产业及整个产业链开始显现颓势。“限购令”作为调控的行政手段，阶段性执行尚可，不适合长期的执行，因此建议房产税征收工作的逐步推进与“限购令”政策的逐步退出相衔接，在“限购令”这只宏观的手放松之后，避免市场出现报复性的反弹，促使过热的房地产行业逐渐的回归理性道路。

　　执行：重视“预期管理”的作用

　　在经济生活中，当个别预期变成社会大众的共识时，它就会引致人们的集体行为，对经济社会产生影响。而作为理性的购房者，对是否通过购买房产来达到其资产保值增值效果的行为，会参考与房产相关的政策及对未来房地产市场走势的判断，从而采取相应的前瞻性行为。因此，房产税的推进须重视“预期管理”的作用，才能保证房产税征收工作推进的更快速，更有效。

　　“房产税”执行与否之所以一直以来倍受百姓关注、争议声音最大的原因除了涉及目前房屋所有者的利益外，没有明确详细的规划与预期是另一重要的原因。房产税的推进势在必行，前提是政府部门要加强对房产税征收工作推进的“预期管理”，要有明确的方向和时间规划，有明晰的执行路线图。结合改革推进的方向，应做出3年、5年或10年的固定期限的详细规划，具体规划中分步明确试点范围及征收对象范围如何扩展等内容。规划明朗，预期明确，开发商及消费者也可以据此来对未来房地产市场走势进行判断，做出合适的决策，早日打破目前双方的僵持状态，从而促进房地产市场健康发展。

　　税源：由窄税基逐渐向宽税基过渡

　　随着房产税征收的试点城市逐渐扩大，征收对象的税源基础也适时的增加，建议征收房产税初期可结合城市自身情况，对仅有一套住房的家庭免于征收，对拥有二套及二套以上房产的家庭征收；在时机成熟后，对拥有一套住房的家庭也适当的征收房产税，逐步实现由目前的窄税基向宽税基过渡。同时需制定灵活的税率，对于不同的人群采取差别的累进税率，尤其在宽税基的基础上，对于仅有一套住房的家庭应配以低的税率，真正落实房产税调节收入和财富分配的作用。

　　综上，虽然目前房产税征收试点的效果有限，但未来是势在必行的，经过扩大试点、增量向存量过渡等方面的改革，加以总结经验，找到适合我国国情的征收办法；同时，“预期管理”的作用需要被重视起来，房产税征收的推进工作通过“明晰规划→明确社会预期→房地产市场理性回归”的流程实现房产税的全面征收，促进房地产市场的健康发展。